賃貸経営の隠れたリスク
2020.1.28
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事故物件とは？
繰り返しご案内しておりますが、東京都心の中古ワンルームマンション経営は長期に渡り安定的な賃料収入が見込めます。しかし、時には思いがけない問題に直面する可能性は存在します。
最も可能性が高いのは、入居者がお亡くなりになるケースではないかと思います。
宅建業法では、「取引中に知りえた物件の心理的瑕疵については重要事項説明書に記載し買主に告知しなければならない」とされています。「心理的瑕疵」とは一般的に、その物件で「自殺」や「殺人事件」があったことを意味します。いわゆる「事故物件」とされるものです。
日本賃貸住宅管理協会が、「第２２回賃貸住宅市場景況調査（１９年４～９月）」の中で、初めて「心理的瑕疵物件」に関する調査が公表されました。
その結果によると、「室内で自殺」はもちろん「室内で病死及び事故死」も５割以上が「心理的瑕疵物件」として、「重要事項説明書」に記載しています。
期間は、「入居者１回入れ替え」が３５．１％、「入居者２回入れ替え」が１４．９％となっております。
一方、株式会社GoodServiceの調査を見ると、「事故物件と呼ばれる住宅に借り手や買い手はつくか？」と不動産会社従事者に聞いたところ、６１．９％が「はい」と回答しているそうです。
私が以前在籍した会社でも、死因に応じて家賃を２～３割値下げすれば、入居者は付いていました。
リスクを考慮した資金計画
マンション経営は長い運営期間中に様々な問題が発生しますので、毎月の返済金額を（管理費と修繕積立金を引いた）受取家賃が上回る資金計画をおすすめします。
また、賃貸需要の高いエリアであれば、問題発生時の値下げの割合も少なく済みます。
あらかじめリスクを想定した計画を立てておけば、マンション経営は怖くありません。
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このブログを書いた人
安定性・効率性・再現性の高い不動産投資メソッドで、 月20万円を生み出す老後資産を形成！【40代個人事業主の経済的自由・ハッピーリタイアメントを実現する専門家】中島 豊
1級ファイナンシャル・プランニング技能士（第1F1-0-09-004816号）
大学卒業後14年間、銀行・証券会社で 資産運用コンサルタントとして個人のお客様の資産運用サポートを経験。
その後、資産運用の知識をベースに、不動産会社に転職し、 建築計画立案や保証家賃の設定などを通じて、賃貸経営のノウハウを培う。
2019年、銀行・証券会社・不動産業者で培った 資産運用・賃貸経営のノウハウをベースに、 「安定性・効率性・再現性を両立する不動産投資メソッドで月20万円を生み出し個人事業主のハッピーリタイアメントを実現する 個人事業主専門の資産形成パートナー」として独立。
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