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【40代個人事業主の経済的自由・ハッピーリタイアメントを実現する専門家】中島豊のブログ

繰上げ返済するべきか?

2020.3.7


返済額だけで判断できない

不動産投資を始めて、資金に余裕が出てくると、「繰上げ返済」を検討されると思います。

そこで、重要なのは、「住宅ローン」と「不動産投資ローン」では性格が異なることです。

「住宅ローン」では、資金に余裕ができたら、繰り上げ返済をしたほうが支払い利息を減らせるので、お得と判断される人が多いと思います。

一方、「不動産投資ローン」の場合、繰り上げ返済をしたほうが良いとは限りません。

繰り上げ返済をするかどうかの選択は、投資家のタイプによって異なります。

一般的に、今後保有する物件を増やす可能性のある人は、繰り上げ返済をしないほうが良いと言われます。

手元に余裕資金があるなら、次の物件を買う頭金に充当するためです。

特に昨今、融資姿勢の厳格化傾向にある金融機関は、頭金を重視するようになり、それによってローン条件も影響します。

逆に言えば、今後保有を増やす予定が無い人は、繰り上げ返済を検討されると良いと思います。

繰り上げ返済した金額は、元金の返済に充てられますので、元金が減ればそれに伴って金利部分も減り、総返済額が抑えられます。

繰り上げ返済では、「返済額の減額」または「返済期間の短縮」のどちらかを選択できます。

毎月の返済額を減らすことができれば、毎月の収支に余裕が出ますし、返済期間を短縮すれば、家賃収入がまるまる入ってくる時期が早まります。

また、変動金利タイプの場合、総返済額を抑えることで「金利上昇リスク」を減らすことができます。

一方で、賃貸経営には想定外の修繕や空室期間が発生する可能性がありますし、リフォームという選択もあります。

そのようなケースに、十分な手元資金が確保されるかは、慎重に検討する必要があります。

また、現在のような低金利の状況では、繰り上げ返済による総返済額の減少効果はそれほど大きくはありません。

繰り上げ返済による、手数料や清算金が必要な金融機関もありますので、十分な効果を得られるのかを確認する必要があります。

今後しばらく低金利の状況が続くと見るなら、余裕資金を繰り上げ返済に充てるのではなく、別の資産運用に回す方法も考えられます。

手元資金の確保も重要

ローン明細を見ると、繰り上げ返済をしたほうが総返済額は少なくなるので、「少しでも得をしたい」と考えてしまうものです。

しかし、不動産投資では手元資金を確保しておくことも重要です。

賃貸経営は、何十年にも及ぶ、長期間の事業ですので、あせらずに検討されることをおすすめします。

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このブログを書いた人

中島豊

安定性・効率性・再現性の高い不動産投資メソッドで、 月20万円を生み出す老後資産を形成!【40代個人事業主の経済的自由・ハッピーリタイアメントを実現する専門家】中島 豊
1級ファイナンシャル・プランニング技能士(第1F1-0-09-004816号)

大学卒業後14年間、銀行・証券会社で 資産運用コンサルタントとして個人のお客様の資産運用サポートを経験。
その後、資産運用の知識をベースに、不動産会社に転職し、 建築計画立案や保証家賃の設定などを通じて、賃貸経営のノウハウを培う。
2019年、銀行・証券会社・不動産業者で培った 資産運用・賃貸経営のノウハウをベースに、 「安定性・効率性・再現性を両立する不動産投資メソッドで月20万円を生み出し個人事業主のハッピーリタイアメントを実現する  個人事業主専門の資産形成パートナー」として独立。
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