減価償却費のデメリット
2020.3.11
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取得価格が低下
不動産投資をする人にとって、減価償却費はメリットが大きいと言われます。
減価償却費により、実際のキャッシュフローでは、発生していない費用を経費計上できるので、課税所得を減らすことができるからです。
しかし、減価償却にもデメリットが存在します。
それは、取得費を減らしてしまうことです。
不動産を売却した時の、譲渡所得の計算は、「譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）」という算式になります。
取得費とは、建物などの減価償却資産の場合、購入金額から減価償却費相当額を差し引いた帳簿価額（簿価）になります。
つまり、「取得費＝購入金額－減価償却計上費」になります。
例えば、２，０００万円の不動産を購入し、売却まで累計３００万円の減価償却費を計上したとすると、取得費は２，０００万円－３００万円＝１，７００万円となります。
これを２，０００万円で売却した場合、譲渡所得は、（譲渡費用がないと考えると）２，０００万円－１，７００万円＝３００万円となります。
長期譲渡（譲渡する年の１月１日時点で５年超保有）の場合、２０．３１５%の譲渡税（所得税・住民税）がかかるため、３００万円✕２０．３１５％＝約６１万円の税金がかかるということです。
売却時の税金に注意
減価償却を計上することで、「保有しているときの税金」が減りますが、「売却するときの税金」は増える可能性があるということです。
年金形成目的の不動産投資において、多くのケースでは、減価償却のメリットの方が大きいと思われますが、デメリットもあることはご認識ください。
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このブログを書いた人
安定性・効率性・再現性の高い不動産投資メソッドで、 月20万円を生み出す老後資産を形成！【40代個人事業主の経済的自由・ハッピーリタイアメントを実現する専門家】中島 豊
1級ファイナンシャル・プランニング技能士（第1F1-0-09-004816号）
大学卒業後14年間、銀行・証券会社で 資産運用コンサルタントとして個人のお客様の資産運用サポートを経験。
その後、資産運用の知識をベースに、不動産会社に転職し、 建築計画立案や保証家賃の設定などを通じて、賃貸経営のノウハウを培う。
2019年、銀行・証券会社・不動産業者で培った 資産運用・賃貸経営のノウハウをベースに、 「安定性・効率性・再現性を両立する不動産投資メソッドで月20万円を生み出し個人事業主のハッピーリタイアメントを実現する 個人事業主専門の資産形成パートナー」として独立。
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