節税と相続対策

不動産投資を始めるにあたり、「法人化した方が良い」という話を耳にすることがあり、どの様な基準で判断すれば良いのか、迷われる人もいると思います。

不動産投資における法人は、あくまで不動産投資のためだけに設立される会社です。

投資家は、設立する会社の代表者となって資本を「出資」し、実際に物件を購入・保有・管理するのは「会社」で、投資家は、会社から「役員報酬」を得ることになります。

主なメリットは以下になります。

【節税効果】損失の繰越期間・減価償却費の計上方法・経費計上金額など、法人は個人事業よりも税制面で優遇されている点が多く、利益も調整もしやすいため、個人よりも節税効果が高くなります。

【相続・贈与対策】　法人の代表者が変更しても、相続税や贈与税は課税されませんので、個人所有の財産を法人所有にすることで、節税効果が期待できます。また、法人が得た収益を家族に役員報酬として支払うことで、贈与税が課税されずに財産を移転することが可能になります。さらに、不動産で相続するよりも、株式で相続することにより、財産を分配しやすくなります。

一方デメリットは以下になります。

【設立費用】法人設立時に、資本金・法定費用・登録免許税・司法書士費用等が必要となります。

【ランニングコスト】　従業員の厚生年金・健康保険料の半分が、会社負担になります。また、決算書の作成や確定申告のための税理士費用等、ランニングコストがかかります。

【赤字でも法人住民税が課税】　法人住民税は、法人税割と均等割の２つで構成されており、均等割については赤字であっても課税されます。

【青色申告特別控除がない】　確定申告の際、個人に適用される最高６５万円の青色申告特別控除が、法人には適用されません。

【長期譲渡所得】　所有期間５年を超えて売却する場合、売却益にかかる税率は、個人なら２０％ですが、法人の実効税率は約３０％となります。

【副業に該当】　法人化されると「投資」ではなく「事業」とみなされ、会社員の場合、副業禁止の規定に抵触する可能性があります。

以上のメリットとデメリットを勘案して検討していくことになります。

課税所得に注目

法人化検討の目安としては、「課税所得」が挙げられます。

個人の課税所得が９００万円を超えると所得税率が３３％になり、法人税の２３．２０％を上回りますので、法人化による節税メリットが期待できます。

課税所得は、他の給与所得などと合わせて算出されますので、すでに給与所得額が高い人は、最初から法人化した方が高い節税効果を得られる可能性があります。

また、投資規模を大きくする予定で、個人よりも法人化するメリットが大きいと判断できる場合には、不動産投資開始時から法人化を検討されるのが良いと思われます。

ただし、法人としての実績が無いので、金融機関での融資審査が厳しくなったり、借入金利が高くなる可能性が考えられる点に注意が必要です。

一方、「不動産取得税」や「登録免許税」が二重にかかってしまいますが、不動産投資の途中で、個人から法人に変更することも可能です。

区分所有などで、そこまで利益額が大きくないうちは、個人事業として所得税を支払うほうが適しているケースが多いと思われます。

当然のことながら、個々人の保有資産や購入物件等によっても最適なタイミングは異なりますので、綿密なシミュレーションをおすすめします。