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安定性・効率性・再現性の高い不動産投資メソッドで月20万円を生み出す老後資産を形成!

【40代個人事業主の経済的自由・ハッピーリタイアメントを実現する専門家】中島豊のブログ

東京の実質不動産利回り

2020.1.29


日本の不動産に3,000億円

1月28日付け「日本経済新聞」によると、米国の投資ファンドが日本の賃貸マンション群に約3,000億円投資するそうです。以下要旨をご紹介します。(グラフは「日本経済新聞」)

米投資ファンドのブラックストーン・グループが、日本の賃貸マンション群を一括の取引として過去最大の約3,000億円で買うことがわかりました。超低金利の資金調達コストを考慮すると日本の不動産の利回りは世界的に高く、割安とみた海外投資家の不動産売買が盛んになっているそうです。

不動産サービス大手JLLによると、これまでの最高額は、米モルガン・スタンレーが金融危機前の2007年に全日本空輸(ANA)から全国13ホテルを買収した際の約2800億円でしたが、今回の金額はこれを上回ります。

海外勢の不動産の購入額は日銀が異次元緩和を始めた13年から拡大し、19年9月までの累計で約5兆円に達しました。17年には年間1兆円超と全体の取引額の26%を占めるまでになしました。自己資金がメーンの日本の不動産開発会社と違い、海外では投資家から幅広く資金を集めるファンドが不動産取引の主体となっており、金融環境の影響を受けやすいそうです。「大型取引では資金力のある海外投資家の存在感が強く、投資意欲は依然として高い」(JLLの谷口学チーフアナリスト)といってます。

背景にあるのが日本の金利水準です。海外勢は投資利回りと調達金利の差である「利回り差」を重視します。物件を高値で取得して投資利回りが下がっても、借入金利が低ければ収益を得られるためです。東京の主要オフィスビルに投資した場合の利回り差は19年9月時点で2.8%。ニューヨーク(2.3%)や上海(同)、シンガポール(1.8%)など世界の主要都市と比べて高くなっています。

こうした投資の動きが価格を押し上げ、国土交通省が算出するオフィスビルや賃貸マンションなど商業用不動産の価格指数は、三大都市圏で10年時点に比べ約3割上昇しました。海外マネーに支えられ、知名度の高い都心の一部地域では取引が過熱しています。

不動産価格の上昇は広く波及しています。首都圏の新築マンションの販売価格が29年ぶり高値となり、平均的な所得では手が届かなくなっています。海外の投資マネー流入による「弊害」を指摘する声も出ているそうです。

東京都心に投資妙味

以上「日本経済新聞」で指摘の通り、アベノミクスと東京五輪開催をきっかけに不動産価格の上昇が続いており、以前と比べると一部地域に過熱感が出ていると思われます。

一方、Vol.27でも紹介しましたが、世界と比べた東京の不動産価格に過熱感はなく、実質金利を踏まえた東京の不動産への投資妙味は高いと考えます。

今後も東京都心の不動産は、世界から投資マネーを呼び寄せると思います。

 

 

 

 

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このブログを書いた人

中島豊

安定性・効率性・再現性の高い不動産投資メソッドで、 月20万円を生み出す老後資産を形成!【40代個人事業主の経済的自由・ハッピーリタイアメントを実現する専門家】中島 豊
1級ファイナンシャル・プランニング技能士(第1F1-0-09-004816号)

大学卒業後14年間、銀行・証券会社で 資産運用コンサルタントとして個人のお客様の資産運用サポートを経験。
その後、資産運用の知識をベースに、不動産会社に転職し、 建築計画立案や保証家賃の設定などを通じて、賃貸経営のノウハウを培う。
2019年、銀行・証券会社・不動産業者で培った 資産運用・賃貸経営のノウハウをベースに、 「安定性・効率性・再現性を両立する不動産投資メソッドで月20万円を生み出し個人事業主のハッピーリタイアメントを実現する  個人事業主専門の資産形成パートナー」として独立。
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