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【40代個人事業主の経済的自由・ハッピーリタイアメントを実現する専門家】中島豊のブログ

本当に売れてるマンション

2020.2.18


売れてないのに価格は上昇

(株)不動産経済研究所は17日、2020年1月度の首都圏マンション市場動向を発表しました。

同月の発売戸数は1,245戸(前年同月比34.5%減)と減少し、契約率は63.0%(同4.5ポイント減)で、前月比では1.7ポイントアップしました。

1戸当たりの平均価格は8,360万円(同47.9%上昇)、1平方メートル当たり単価は126万2,000円(同55.2%上昇)と、高額物件の供給で共に大幅上昇となり、バブル最盛期以来29年ぶりの水準となりました。

前月は、高額物件の供給という「特殊要因」により平均価格が押し上げられた面が大きいので、2019年通年で見てみると以下のようになります。

2019年首都圏の年間供給3万1,238戸(前年比15.9%減)、平均価格5,980万円(前年比1.9%上昇)、初月契約率62.6%

以上のように、昨年1年間で見ても、供給が減っているにも関わらず、初月契約率は4年連続で好不調の目安とされる7割を下回っています。

つまり、売れ行きは良くないのですが、何故か「価格は上昇」しています。

この理由は、リーマンショックの影響でマンションデベロッパーの淘汰が進み、現在は旧財閥系を中心とした体力のあるマンションデベロッパーによる供給が大半を占め、値段を下げてまで売り急がないためと言われています。

通常の不動産物件は「収益還元法」という賃料の利回りを元に算出した価格で売り出されますが、新築マンションの場合は「原価積上げ法」という建設費用に利益と広告費を乗せた価格で売り出しますので、近年の建設費の上昇により消費者が感じる価値と乖離が出てしまっています。

そこで「AERA」では、東京カンテイのデータを元に「販売にかかった日数」を独自で算出し、マンションの「本当の価値」を分析しています。

それによると、23区で販売日数が長いのは、練馬区(142日)、目黒区(136日)、杉並区(132日)などが挙がっています。

新築マンションが「売れていない」のに「価格が上昇している」状況が、この日数に表れていると言われています。

一方、港区は平均価格が1億940万円で、09~13年の平均価格に比べ30.8%も上昇しているにもかかわらず、販売にかかった日数は81日と、23区内でも比較的低い水準です。

ほかに千代田区や新宿区、文京区などが「高くてもすぐに売れる」、言い換えれば「価格に見合う価値があると感じる人が多い」エリアと分析されています。

早く売れるエリア

そして、23区で販売日数が短かったエリアは、墨田区(22日)、荒川区(28日)、大田区(38日)、台東区(42日)などです。

この傾向から、高級住宅地の「ブランド力がある」エリアよりも、物件価格が低く都心への「アクセスがいい」エリアに人気が集まっていることがわかります。

新築マンションの多くはファミリー向けの物件ですが、ワンルームの賃貸マンションでも同様の傾向が見られると思います。

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このブログを書いた人

中島豊

安定性・効率性・再現性の高い不動産投資メソッドで、 月20万円を生み出す老後資産を形成!【40代個人事業主の経済的自由・ハッピーリタイアメントを実現する専門家】中島 豊
1級ファイナンシャル・プランニング技能士(第1F1-0-09-004816号)

大学卒業後14年間、銀行・証券会社で 資産運用コンサルタントとして個人のお客様の資産運用サポートを経験。
その後、資産運用の知識をベースに、不動産会社に転職し、 建築計画立案や保証家賃の設定などを通じて、賃貸経営のノウハウを培う。
2019年、銀行・証券会社・不動産業者で培った 資産運用・賃貸経営のノウハウをベースに、 「安定性・効率性・再現性を両立する不動産投資メソッドで月20万円を生み出し個人事業主のハッピーリタイアメントを実現する  個人事業主専門の資産形成パートナー」として独立。
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