家賃減額の可能性

新型コロナウイルスにより、例年と違う期末月を迎えている人も多いと思いますが、２０２０年４月１日から民法が改正されます。

家主にとって、改正の大きなポイントは、「連帯保証人」と「原状回復」になります。

不動産投資ローンの連帯保証契約は、今までは「根保証契約」と言って、保証金額の上限が決められていませんでした。

それが、４月１日以降は、限度額が記載されていない契約書は無効となります。

近年は、連帯保証人を立てる融資契約は少なくなっていますが、法改正を受けてメガバンクを中心に、４月からは連帯保証をなくす方向と報じられています。

個人保証がなくなる分、一部の融資では審査が厳しくなったり、借入金利が高くなる可能性があります。

また、原状回復について、「敷金は賃借人の賃貸人に対する債務の額を控除した残額を返還しなければならない」旨が明文化されました。

こちらについては、以前より東京では、「東京ルール」があり、長期入居による部屋の劣化はオーナー負担とされていましたので、影響は少ないと思われます。

一方、住居の一部（エアコン・給湯器等）に滅失や使用不能状態があった場合には、注意が必要です。

現状は、賃借人が家賃の「減額請求」を行わなければ、家賃が減額されませんが、改正後は請求がなくても賃料が減額されることになりますので、改正の影響が大きいと思われます。

改正を前向きに

新法の適用は、４月１日以降に締結した契約において適用されますが、更新契約も含まれますので、現在結ばれている契約も、更新後は新法が適用されると考えられます。

民法改正は基本的に、賃借人や保証人の保護を目的とした内容になっていますが、取引が透明化されることは、入居者と家主の双方にとってメリットが多いはずです。

入居者に安心してご契約いただくことで、募集期間の短縮に繋がることを期待します。