高金利フルローンと家賃保証

２月４日付「東洋経済オンライン」にて「アプラス」による不動産融資の不正事例が掲載されたので抜粋記事を掲載します。

住宅ローン融資会社「アルヒ」が提供する「アプラス投資用マンションローン」において、融資を担当するアプラスが本来の融資手続きから逸脱し、物件価格が担保評価を大きく下回る場合でも、高金利の商品を組み合わせて満額融資を実行していたことが東洋経済の取材で判明しました。

アプラス投資用マンションローンは、アルヒが融資の窓口となって書類の取り次ぎなどを行い、実際の審査や融資はアプラスが行います。

この取引をめぐっては、販売業者が周辺価格の２倍程度に物件価格を水増しし、それに対してアルヒのフランチャイズ（FC）店社員が源泉徴収票などの審査書類の改ざんを指示したり、または第三者が改ざんしたことを知りながら、アプラスに融資を取り次いでいたりした疑いが浮上していました。

ところが、融資を審査・実行するアプラス側においても、融資条件の説明や意思確認などを物件購入者に対して行わないまま、水増しされた物件価格に対して満額融資を行っていました。

物件価格が大幅に水増しされていれば担保割れとなるのは当然ですが、それでもほぼ満額での融資が実行できた背景には、「ARUHI提携型サポートクレジット」という商品があるそうです。

「ARUHI提携型サポートクレジット」は、審査対象となる物件の担保評価額が物件価額に届かなかった場合に、差額を追加で借り入れて実質的に満額融資を実行するために存在しますが、問題はその金利です。

東洋経済の取材によると、融資条件は本体ローンが「年利２．６５％、借入期間２５年」に対して、サポートクレジットは「年利５．８％、借入期間１５年」だったそうです。

「ローン返済額からサブリース（家賃保証）の収入を差し引いた月々の支出は２．６万円で、この金額はずっと変わりません」マンション販売業者はこうした営業トークに終始し、「金利や借入期間といった融資条件の説明はなかった」（４０代女性）そうです。

ほとんどが損切売却

上記記事の事例は明らかに不正行為ですが、不動産投資に失敗する共通点が見られます。

失敗のほとんどが、毎月の返済額が実質の家賃収入を上回る金額でローンを組み、返済途中で保証家賃を下げられ、返済に耐えられなくなり損切して売却するパターンです。

不動産投資は、長期的に賃貸需要のある物件を毎月の家賃収入を下回る金額でローンを組んで購入すれば、安定的に運用していけます。

「安定的な家賃推移」「低金利での資金調達」「余裕のあるキャッシュフロー」をポイントに投資されれば、時間が成功に導いてくれます。