費用と融資

不動産投資を検討する際に、「区分所有」と「一棟買い」のどちらかで、悩まれる人がいらっしゃいます。

うまくいけば「一棟買い」のほうが、高い利回りが期待できますし、「区分所有だと一部屋しかないので空室リスクが高いけど、複数戸あればリスク分散できる」という声も聞きます。

しかし、東京都心のワンルームマンションの入居率は、多くの管理会社で９７％超ですので、空室リスクは非常に少ないのが実態です。

区分所有だと、修繕負担も部屋の中のみなので、手間とコストが少ない、賃貸経営ができます。

一方、一棟物件は、多額の「メンテナンス費用」が掛かってしまう可能性があります。

入居者の出入りが多い時期は、毎年１月～３月ですので、この時期機に退去が重なると、多額の原状回復費用が必要になしますし、エアコンや給湯器等の故障が重なれば、修繕費も多く負担しなくてはなりません。

そして、一棟物件最大のリスクは、「相手がプロ」ということです。

金額の小さい区分と違い、一棟物件だと多くのプロが参入しており、そういった人が手放す物件は、購入後に大きな修繕が必要になるケースがほとんどです。

一棟物件だと共用部分の修繕負担もあり、莫大なメンテナンス費用が必要になりますので、最初に副業で手を出すにはリスクが大きすぎると思われます。

さらに、融資の面からも、先に一棟物件を購入しない方が良い理由があります。

それは、区分ワンルームを購入後に一棟物件は購入できますが、一棟物件を購入後に区分ワンルームを購入できないことです。

区分ワンルームの場合、ほとんどの金融機関で融資基準が「年収倍率」等で決められています。

ほとんどの人が先に一棟物件を購入してしまうと、年収倍率が基準を上回ってしまいますので、追加で区分ワンルームの融資を利用できなくなってしまします。

それに対して、一棟物件の場合は、区分ワンルームと違って、より事業性等を考慮して、案件毎に判断されますので、区分ワンルームを購入後も、融資を利用できるのです。

最初は区分

一棟物件は、購入金額とメンテナンス費用が多額になり、リスクが大きくなりますので、これから不動産投資を始める人が、いきなり一棟物件を購入することはおすすめしません。

もちろん、一棟物件で成功されている人も多くいらっしゃいますし、うまくいけば区分所有より大きな収益が上げられるのも事実です。

しかし、リスク許容度の高い一部の人を除けば、少なくとも最初は区分が良いと思います。