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安定性・効率性・再現性の高い不動産投資メソッドで月20万円を生み出す老後資産を形成!

【40代個人事業主の経済的自由・ハッピーリタイアメントを実現する専門家】中島豊のブログ

一棟物件のリスク

2020.3.8


費用と融資

不動産投資を検討する際に、「区分所有」と「一棟買い」のどちらかで、悩まれる人がいらっしゃいます。

うまくいけば「一棟買い」のほうが、高い利回りが期待できますし、「区分所有だと一部屋しかないので空室リスクが高いけど、複数戸あればリスク分散できる」という声も聞きます。

しかし、東京都心のワンルームマンションの入居率は、多くの管理会社で97%超ですので、空室リスクは非常に少ないのが実態です。

区分所有だと、修繕負担も部屋の中のみなので、手間とコストが少ない、賃貸経営ができます。

一方、一棟物件は、多額の「メンテナンス費用」が掛かってしまう可能性があります。

入居者の出入りが多い時期は、毎年1月~3月ですので、この時期機に退去が重なると、多額の原状回復費用が必要になしますし、エアコンや給湯器等の故障が重なれば、修繕費も多く負担しなくてはなりません。

そして、一棟物件最大のリスクは、「相手がプロ」ということです。

金額の小さい区分と違い、一棟物件だと多くのプロが参入しており、そういった人が手放す物件は、購入後に大きな修繕が必要になるケースがほとんどです。

一棟物件だと共用部分の修繕負担もあり、莫大なメンテナンス費用が必要になりますので、最初に副業で手を出すにはリスクが大きすぎると思われます。

さらに、融資の面からも、先に一棟物件を購入しない方が良い理由があります。

それは、区分ワンルームを購入後に一棟物件は購入できますが、一棟物件を購入後に区分ワンルームを購入できないことです。

区分ワンルームの場合、ほとんどの金融機関で融資基準が「年収倍率」等で決められています。

ほとんどの人が先に一棟物件を購入してしまうと、年収倍率が基準を上回ってしまいますので、追加で区分ワンルームの融資を利用できなくなってしまします。

それに対して、一棟物件の場合は、区分ワンルームと違って、より事業性等を考慮して、案件毎に判断されますので、区分ワンルームを購入後も、融資を利用できるのです。

最初は区分

一棟物件は、購入金額とメンテナンス費用が多額になり、リスクが大きくなりますので、これから不動産投資を始める人が、いきなり一棟物件を購入することはおすすめしません。

もちろん、一棟物件で成功されている人も多くいらっしゃいますし、うまくいけば区分所有より大きな収益が上げられるのも事実です。

しかし、リスク許容度の高い一部の人を除けば、少なくとも最初は区分が良いと思います。

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このブログを書いた人

中島豊

安定性・効率性・再現性の高い不動産投資メソッドで、 月20万円を生み出す老後資産を形成!【40代個人事業主の経済的自由・ハッピーリタイアメントを実現する専門家】中島 豊
1級ファイナンシャル・プランニング技能士(第1F1-0-09-004816号)

大学卒業後14年間、銀行・証券会社で 資産運用コンサルタントとして個人のお客様の資産運用サポートを経験。
その後、資産運用の知識をベースに、不動産会社に転職し、 建築計画立案や保証家賃の設定などを通じて、賃貸経営のノウハウを培う。
2019年、銀行・証券会社・不動産業者で培った 資産運用・賃貸経営のノウハウをベースに、 「安定性・効率性・再現性を両立する不動産投資メソッドで月20万円を生み出し個人事業主のハッピーリタイアメントを実現する  個人事業主専門の資産形成パートナー」として独立。
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