マンションの老朽化
2020.3.20
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半数が予算不足
老朽化マンションの建替えを促進するための「マンション建替え円滑化法」を改正する法律案が、2020年2月28日に閣議決定され、2022年度の各種制度の完全施行に向けて本格的に動き出しました。
同法の改正により、マンションの取り壊しに関する認定条件が拡充されます。
現在は、耐震性不足の物件に対して、建替えの条件を緩和していますが、「外壁の剥落などにより危険を生ずる恐れがあるマンションなど」「バリアフリー性能が確保されていないマンションなど」でも緩和されます。
国土交通省によると、2018年末現在のわが国の分譲マンションストック戸数は、約655万戸ですが、そのうち建築後50年を超えている住戸は6.3万戸で、築40年超50年未満も75.1万戸に達します。
これが、今後はますます増加し、2028年には築40年超のマンションの合計は197.8万戸に、2038年には366.8万戸に増加します。
建物の老朽化と同時に、所有者の高齢化も進み、マンション管理の担い手不足の深刻化が懸念されます。
一方、国土交通省の「マンション総合調査」によると、25年以上の長期修繕計画に基づいて修繕積立金額を設定している管理組合は、約54%にとどまっています。
しかも、建築費が高騰していても、積立金の増額を実施できている管理組合は少なく、資金不足に陥っている管理組合が多く存在します。
上記調査によると、実質的には半数以上のマンションで予算が不足しているとみられます。
管理が重要
予算不足で修繕を実施できないと、周囲にも危険を与えるマンションになりかねません。
したがって、行政や自治体の指導が期待されると同時に、管理状況のチェックが重要になってきます。
最近は、「マンションは管理で選べ」ということがいわれていますが、不動産投資にもあてはまりそうです。
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1級ファイナンシャル・プランニング技能士(第1F1-0-09-004816号)
大学卒業後14年間、銀行・証券会社で 資産運用コンサルタントとして個人のお客様の資産運用サポートを経験。
その後、資産運用の知識をベースに、不動産会社に転職し、 建築計画立案や保証家賃の設定などを通じて、賃貸経営のノウハウを培う。
2019年、銀行・証券会社・不動産業者で培った 資産運用・賃貸経営のノウハウをベースに、 「安定性・効率性・再現性を両立する不動産投資メソッドで月20万円を生み出し個人事業主のハッピーリタイアメントを実現する 個人事業主専門の資産形成パートナー」として独立。
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