半数が予算不足

老朽化マンションの建替えを促進するための「マンション建替え円滑化法」を改正する法律案が、２０２０年２月２８日に閣議決定され、２０２２年度の各種制度の完全施行に向けて本格的に動き出しました。

同法の改正により、マンションの取り壊しに関する認定条件が拡充されます。

現在は、耐震性不足の物件に対して、建替えの条件を緩和していますが、「外壁の剥落などにより危険を生ずる恐れがあるマンションなど」「バリアフリー性能が確保されていないマンションなど」でも緩和されます。

国土交通省によると、２０１８年末現在のわが国の分譲マンションストック戸数は、約６５５万戸ですが、そのうち建築後５０年を超えている住戸は６．３万戸で、築４０年超５０年未満も７５．１万戸に達します。

これが、今後はますます増加し、２０２８年には築４０年超のマンションの合計は１９７．８万戸に、２０３８年には３６６．８万戸に増加します。

建物の老朽化と同時に、所有者の高齢化も進み、マンション管理の担い手不足の深刻化が懸念されます。

一方、国土交通省の「マンション総合調査」によると、２５年以上の長期修繕計画に基づいて修繕積立金額を設定している管理組合は、約５４％にとどまっています。

しかも、建築費が高騰していても、積立金の増額を実施できている管理組合は少なく、資金不足に陥っている管理組合が多く存在します。

上記調査によると、実質的には半数以上のマンションで予算が不足しているとみられます。

管理が重要

予算不足で修繕を実施できないと、周囲にも危険を与えるマンションになりかねません。

したがって、行政や自治体の指導が期待されると同時に、管理状況のチェックが重要になってきます。

最近は、「マンションは管理で選べ」ということがいわれていますが、不動産投資にもあてはまりそうです。