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【40代個人事業主の経済的自由・ハッピーリタイアメントを実現する専門家】中島豊のブログ

ファミリー物件のデメリット

2020.2.24


空室期間と費用

日本は、少子高齢化が進むと同時に、未婚化・晩婚化も進んでおり、東京都は2040年まで単身世帯の増加が続くと予想しています。

したがって、私は主に東京都心の中古ワンルーマンションへの投資をおすすめしていますが、それ以外にも、ファミリー物件は、投資にあまり向いていないと考える理由があります。

ファミリータイプの物件とは、その名の通り概ね家族3人以上で暮らせる賃貸住宅のことをいいます。

間取りにすると2LDK以上、広さにすると50㎡以上が一般的です。

特徴としては、設備が家族仕様でシングルと比べて大きいことが挙げられます。

例えば、家族の人数分の食事を調理するため、広いキッチンスペースが必要になりますし、子供と一緒にお風呂に入ることも想定しているため、大きなバスルームが必要です。

立地面では、単身者のターゲットは会社員中心のため、「駅からの距離」が最重要なのに対して、ファミリータイプの場合は、「子育ての環境」が重要になってくるため、駅からの距離以外にも、幼稚園や保育園、学校、公園といった周辺施設も踏まえて、総合的に判断される傾向があります。

不動産投資において、入居者に長く住んでもらうことは、非常に重要です。

退去の度に原状回復費用や、入居者募集に伴う費用が発生するため、入居期間が短くなるほど費用がかかってしまうからです。

その点において、ファミリータイプの物件については、子供の進学や、単身者と比べて引越の手間と費用もかかるので、「入居期間が長い」傾向があり、非常に大きなメリットといえます。

一方で、「入居が決まるまでの期間も長い」傾向があります。

ファミリータイプの賃貸需要は、単身者向けに比べると少なく、「賃貸」と同時に「購入」も検討する可能性が考えられます。

ファミリータイプの場合、家賃が高額になるため、掛け捨ての家賃を払うよりは、購入を選択する人が多いからです。

また、低金利で住宅ローンが組めるので、毎月の返済額が家賃と同程度で、賃貸よりもグレードの高い物件を購入できることも影響します。

その結果、検討に要する時間がかかり、空室期間が長くなる可能性が高くなります。

家賃の高いファミリータイプで空室期間が長くなると、損失額が大きくなってしまいます。

また、ファミリータイプは「費用も多く発生」します。

単身者向けよりも部屋自体が広く、原状回復費用が高額になり、設備のグレードも高いので、修繕費用も高額になります。

さらに、分譲マンションの場合は大半が実需で購入しているため、「修繕積立金」や「管理費」が値上がりする可能性が高くなります。

物件を自分の資産と考えるので、金額が上がっても建物の維持管理をしっかりして欲しいと考える人が多いため、値上げに同意が得られやすいからです。

建物がきちんと維持管理されることは、投資においてもメリットになりますが、その分、利回りは低くなってしまいます。

このように、ファミリータイプの物件は、「空室期間が長く」「費用が多くかかる」というデメリットが考えられます。

やはりワンルームが無難

もちろんエリアによっては、ファミリータイプでも、「長い空室期間」と「高い費用」に耐えられる資金的な余裕のある人は、うまくいく可能性があります。

しかし、なるべく少ないリスクで年金形成したい人には、不向きだと思います。

特に、これから不動産投資を始められる人は、東京都心の中古ワンルームマンションをおすすめします。

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このブログを書いた人

中島豊

安定性・効率性・再現性の高い不動産投資メソッドで、 月20万円を生み出す老後資産を形成!【40代個人事業主の経済的自由・ハッピーリタイアメントを実現する専門家】中島 豊
1級ファイナンシャル・プランニング技能士(第1F1-0-09-004816号)

大学卒業後14年間、銀行・証券会社で 資産運用コンサルタントとして個人のお客様の資産運用サポートを経験。
その後、資産運用の知識をベースに、不動産会社に転職し、 建築計画立案や保証家賃の設定などを通じて、賃貸経営のノウハウを培う。
2019年、銀行・証券会社・不動産業者で培った 資産運用・賃貸経営のノウハウをベースに、 「安定性・効率性・再現性を両立する不動産投資メソッドで月20万円を生み出し個人事業主のハッピーリタイアメントを実現する  個人事業主専門の資産形成パートナー」として独立。
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