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安定性・効率性・再現性の高い不動産投資メソッドで月20万円を生み出す老後資産を形成!

【40代個人事業主の経済的自由・ハッピーリタイアメントを実現する専門家】中島豊のブログ

なぜサブリース契約の悪質事例が後を絶たないか?

2019.11.21


管理を任せて家賃も保証してくれる?

NHK「クローズアップ現代」の報道をきっかけに、ここ2、3年でサブリース関連の悪いニュースを目にする機会が激増しているように感じます。

私自身は、以前にサブリース契約の家賃設定をする部署におり、悪質なサブリース会社は論外ですが、物件オーナー様に対しても思うところがあります。

サブリースとは、不動産管理会社などがアパート等を一括で借り上げ、それを入居者に転貸するというものです。物件オーナーの多くは、経営や管理などをすべて管理会社に任せながら、契約期間中は決まった金額が家賃収入として入ってくる仕組みです。営業員の「オーナー様の手間が省け、空室リスクも心配いらないので安心ですよ」という甘い言葉に魅かれ契約された方も多いと思います。

最も多く目にするのが、「家賃保証と言っておきながら、2、3年後に家賃減額の通知が来て、断ると管理契約も打ち切られるので承諾するしかなく、それによってローンの返済が滞ってしまった」という類の記事です。

私が務めていた不動産会社のサブリース契約は殆どが当初10年間、保証家賃の変更がなく、その後は5年ごとの見直しでした。(居住用)

したがって、新築時は慎重に家賃設定しなければなりませんでしたので、時には建築営業課長や支店長から「もっと家賃を上げられるだろ!」と激しい叱咤・激励(俗にいうパワ〇〇?)を受けることもありましたが、売れれば天国・さむなくば地獄の建築営業員は、少しでも高い家賃で提案する為に必死でした。

仮に営業員が契約欲しさに都合の悪い内容を説明しないで契約したとすれば、もちろん法令違反ですが、考えていいただきたいのは、サブリース契約が必要な物件で不動産経営することが、いかに危険かということです。

サブリースはいらない

サブリース契約の問題は、多くが賃貸需要の少ないエリアで、新築時の家賃を基に甘い資金計画を立てているという点です。賃貸需要が旺盛であれば、家賃保証の必要はありません。

自己弁護ではありませんが、私が務めた会社のオーナー様の多くは、相続対策が主目的の地主様だったので、賃貸経営を任せられ、ある程度の家賃が保証される、サブリース契約へのニーズがありました。

しかし、これから不動産投資を始める方は、必ず、賃貸需要を勘案したエリア選定と慎重な資金計画を立てることにより、サブリースの必要ない物件で賃貸経営されることを願っております。

 

 

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このブログを書いた人

中島豊

安定性・効率性・再現性の高い不動産投資メソッドで、 月20万円を生み出す老後資産を形成!【40代個人事業主の経済的自由・ハッピーリタイアメントを実現する専門家】中島 豊
1級ファイナンシャル・プランニング技能士(第1F1-0-09-004816号)

大学卒業後14年間、銀行・証券会社で 資産運用コンサルタントとして個人のお客様の資産運用サポートを経験。
その後、資産運用の知識をベースに、不動産会社に転職し、 建築計画立案や保証家賃の設定などを通じて、賃貸経営のノウハウを培う。
2019年、銀行・証券会社・不動産業者で培った 資産運用・賃貸経営のノウハウをベースに、 「安定性・効率性・再現性を両立する不動産投資メソッドで月20万円を生み出し個人事業主のハッピーリタイアメントを実現する  個人事業主専門の資産形成パートナー」として独立。
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