不動産投資で相続対策

不動産投資をすることで、減価償却費等を計上することにより「所得税」と「住民税」を節税できることはお伝えしてきましたが、他にも節税効果が得られる税金があります。

それは、「相続税」になります。

相続税は、被相続人の財産から【５，０００万円＋１，０００万円×法定相続人の人数】が基礎控除として差し引かれ、残額がある場合に課税されていました。

奥様とお子様２人の場合だと基礎控除が８，０００万円なので、大多数の人は課税対象者となりませんでした。

それが、２０１５年から【３，０００万円＋６００万円×法定相続人の人数】に変更されたため、課税対象者が大きく増加しました。

相続財産は、現金２，０００万円であればそのまま２，０００万円で評価されますが、２，０００万円の他人に賃貸しているマンションだと６５０万円程度に評価額が下がります。

また、ローンの残額分を相続財産評価額から差し引きます。

つまり、不動産投資をすることによって相続対策効果も得られることになります。

大地主がわざわざ借金してアパート経営をするのはこのためです。

ただ、土地の下落等により不動産の「本当の価値」が下がってしまっては本末転倒です。

そのためにも、東京都心のワンルームマンションは、物件の価値が下がりにくく、土地の持ち分割合も少ないので、相続対策にも適しています。

ところが、昨年ショッキングな判決が東京地裁で下りました。

上記スキームに基づき相続税を申告したところ、国税に否認されたため裁判で争いましたが、「否認に法律上の問題なし」との判決が出ました。

従来から相続が始まりそうな時期に駆け込み的にタワーマンションを購入するなど、あからさまな節税に対しては国税も厳しい態度を示していました。

しかし、本件は賃貸不動産を購入してから数年が経過しているのに、国税から否認されました。

「合法」でも否認の可能性

理由は、借入した銀行の稟議書に相続税節税ための不動産購入資金の申込である旨が記載されており、実際に相続税の申告額がゼロだったそうです。

あまりに露骨な方法に国税が、評価通達の定める評価方法によらないことが相当と認められる「特別の事情」があると判断したものと思います。

これにより合法的でも、あからさまな節税は否認の可能性が高くなりました。

賃貸経営事業の「本来の目的」に留意してご投資されることをおすすめします。