駅距離とリセールバリューが連動

「不動産投資は、立地が重要なので、駅近に限る」という言葉はよく聞かれると思います。

では、具体的に「徒歩何分」の物件が狙い目なのでしょうか？

東京カンテイによる「マンションリセールバリュー調査（２０１８）」から、築１０年たった中古マンションの駅からの徒歩時間とリセールバリューの関係を見てみます。

すると、「徒歩３分以内」のマンションならリセールバリューは１０２．７％となっています。

これは、１０年前に買ったマンションが、分譲時より高い１０２．７％で売れるということを意味します。

続いて「徒歩６分以内」なら、ほぼ横ばいの９８．３％、「１０分以内」だと９３．８％、「１５分以内」だと８７．５％と同じ築年数でも、徒歩時間により、物件価値の保全に差が付くことがわかります。

最近は、駅近の３畳アパートも人気だそうですが、全住連および全住保証による「不動産の日アンケート（２０１９年９月２３日）」でも、住宅を借りる際のポイントとして、「交通利便性」が５１．１％で、「住まいの広さ」は７．９％という結果が出ています。

以上のデータから勘案すると、「徒歩６分以内」を一つの目安と考えられそうです。

「駅徒歩時間」について、不動産広告では道路距離「８０メートルを徒歩１分」として計算することが定められていますが、実際は、信号や坂が存在したり、駅入口からホームまで時間がかかるケースが考えられますので、物件を選ぶ際は、現地を確認する必要があります。

品確法とワンルーム規制

元々新築物件は割高のため、ワンルームマンション投資には不向きと考えますが、近年は駅近のマンション用地取得が困難なので、供給も期待できません。

そこで、好立地の中古物件を選択するのがおすすめですが、築何年までを選べば良いでしょうか？

目安としては、「２０００年」が挙げられます。

この年に「住宅の品質確保の促進等に関する法律（住宅品確法）」が施行され、すべての新築住宅に関して、１０年間の性能保証が義務付けられました。

また、住宅の性能を第三者の専門機関が評価する、「住宅性能表示制度」が実施されたことも、マンションの基本性能を押し上げました。

その後、２００７年以降に東京２３区全てで、いわゆる「ワンルームマンション規制」により、ワンルームマンションを建設する際は、最低㎡数が定められたり、ファミリー住戸も設けなくてはいけなかったりし、特にワンルームマンションは建設が困難になりました。

つまり、２０００年から２００７年までに建設された、ワンルームマンションであれば、好立地の物件が多く、品質も期待できると思われます。

新型コロナウイルスやオリンピック後の不景気が心配されていますが、東京都心の「駅近物件」であれば、安定的な賃貸経営ができるはずです。