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【40代個人事業主の経済的自由・ハッピーリタイアメントを実現する専門家】中島豊のブログ

「抵当権」と「根抵当権」の違い

2020.3.5


根抵当はコスト削減

不動産投資ローンを利用する際、「抵当権」か「根抵当権」を選択しますが、違いがわからない人が多いと思います。

簡単に言えば、「抵当」とは「借金の担保」のことです。

「抵当権」とは、債務(借金)が返済されない時に、その担保から債権者(お金を貸した人)が優先的に弁済を受けるための、「担保を所有する権利」のことを指します。

目的物を自由に使用することができない「質権」と違い、「抵当権」は予定通り債務を返済している間は自由に使用できます。

不動産投資ローンを組む際には、「抵当権」は金融機関等が債務者の不動産(物件)を担保として設定する権利となります。

仮に債務者がローンを返済できなくなった場合、抵当権者は担保としていた不動産を競売にかけます。

そして、抵当権者は、抵当権を設定していた不動産の競売における売却代金によって、貸付金を回収することになります。

もう片方の「根抵当権」は、継続的な取引を想定し、あらかじめ一定の限度額を定めている抵当権のことを指します。

つまり、複数回の借入れを担保するための限度額を定め、その範囲内で融資を行う権利のことです。

根抵当権設定により、債務者は根抵当権者より適宜資金の借入れが可能になります。

ただし、根抵当権者又は債務者が「元本の確定」を行った場合、それ以上の借入れはできなくなります。

「元本の確定」とは、返済義務のある金額を確定することです。

そして、「元本の確定」を行った後は、抵当権と同様の扱いとなります。

それぞれのメリット・デメリットを比較すると、「金銭的・時間的コスト」と「融資先変更・売却の自由度」が挙げられます。

複数回の借入れをする場合は、「根抵当権」の方がコストを削減できます。

「抵当権」ですと、複数回の借入れをする場合は、その都度登記が必要となるので、書類作成の時間、登記費用、司法書士報酬等がかかります。

「根抵当権」の場合、複数回の登記をする必要がなく、金銭的・時間的コストが大幅に削減できます。

売却時に注意

一方、「抵当権」は融資先の変更が自由なのに対して、「根抵当権」は債権者の許可が無いと融資先を変更できません。

これによって、心理的な負荷と時間もかかります。

売却の際も、「根抵当権」だと、売却代金より残債が上回っている場合は、金融機関が根抵当権の抹消に応じない可能性が高く、違約金が発生する場合もあります。

したがって、「根抵当権」の場合は、融資先の変更と売却の自由度が低くなってしまいます。

以上のメリット・デメリットを勘案して、「抵当権」か「根抵当権」を選択することになります。

ローンを活用できる点は、不動産投資の大きなメリットですので、是非賢くご活用ください。

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このブログを書いた人

中島豊

安定性・効率性・再現性の高い不動産投資メソッドで、 月20万円を生み出す老後資産を形成!【40代個人事業主の経済的自由・ハッピーリタイアメントを実現する専門家】中島 豊
1級ファイナンシャル・プランニング技能士(第1F1-0-09-004816号)

大学卒業後14年間、銀行・証券会社で 資産運用コンサルタントとして個人のお客様の資産運用サポートを経験。
その後、資産運用の知識をベースに、不動産会社に転職し、 建築計画立案や保証家賃の設定などを通じて、賃貸経営のノウハウを培う。
2019年、銀行・証券会社・不動産業者で培った 資産運用・賃貸経営のノウハウをベースに、 「安定性・効率性・再現性を両立する不動産投資メソッドで月20万円を生み出し個人事業主のハッピーリタイアメントを実現する  個人事業主専門の資産形成パートナー」として独立。
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