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【40代個人事業主の経済的自由・ハッピーリタイアメントを実現する専門家】中島豊のブログ

「土地活用」と「不動産投資」の違い

2020.3.19


土地活用は相続対策が目的

一口に、アパート・マンション経営と言っても、様々なやり方があり、不動産会社の得意分野も異なります。

特に「土地活用」を得意とする会社と、「不動産投資」を得意とする会社は、大きく違います。

「土地活用」を得意とする会社は、すでに土地を保有している人に対して、相続対策をメインに事業提案します。

相続税の課税は、現金・有価証券以外にも不動産等の財産価値があるもの全てが対象になります。

そこで、相続財産における土地の比率が高いと、相続税が多く発生しても、現金が少なく、納税が困難になるケースが考えられます。

現預金や有価証券などは、価格がほぼそのまま相続税評価額になりますが、不動産の場合、時価がそのまま相続税評価額にはなりません。

土地であれば時価の80%前後、建物であれば時価の70%前後の評価額となります。

そこで、大きな土地を保有している人は、そこに建物を建てることにより、財産の評価額を下げられます。

さらに、人に貸している「貸家建付地」(他人が入居しているアパート等)の場合、自用地よりも評価額が下がります。

計算式は、「貸家建付地の価額=自用地としての価額-自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」です。

建物を人に貸した場合の「借家権割合」は全国一律で30%となっています。

例えば、借地権割合70%の土地に賃貸住宅を建てて全戸を賃貸に出した場合は、「1-0.7×0.3×1」となり、自用地よりも約2割評価額が下がるのです。

つまり、「土地活用」の場合、どちらかというと「保有している土地を守るため」に共同住宅を建設します。

保有している土地に建設するため、土地の取得費が必要なく、建物価格が割高な「新築」物件でも賃貸経営事業が成り立ちます。

不動産投資は中古がおすすめ

一方で、土地を保有していない人が、年金形成目的で「不動産投資」をする場合、土地代も必要になるため、「新築」だと収支が悪くなってしまいます。

したがって、「不動産投資」の場合、「中古」物件をおすすめしますが、土地活用がメインの会社に相談すると、「新築」以外の選択肢はありません。

だからといって、中古物件を扱う会社を紹介することはなく、自社での建築を提案されるはずです。

不動産会社の特徴を把握して、ご相談の相手を間違わないようにしましょう。

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このブログを書いた人

中島豊

安定性・効率性・再現性の高い不動産投資メソッドで、 月20万円を生み出す老後資産を形成!【40代個人事業主の経済的自由・ハッピーリタイアメントを実現する専門家】中島 豊
1級ファイナンシャル・プランニング技能士(第1F1-0-09-004816号)

大学卒業後14年間、銀行・証券会社で 資産運用コンサルタントとして個人のお客様の資産運用サポートを経験。
その後、資産運用の知識をベースに、不動産会社に転職し、 建築計画立案や保証家賃の設定などを通じて、賃貸経営のノウハウを培う。
2019年、銀行・証券会社・不動産業者で培った 資産運用・賃貸経営のノウハウをベースに、 「安定性・効率性・再現性を両立する不動産投資メソッドで月20万円を生み出し個人事業主のハッピーリタイアメントを実現する  個人事業主専門の資産形成パートナー」として独立。
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