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安定性・効率性・再現性の高い不動産投資メソッドで月20万円を生み出す老後資産を形成!

【40代個人事業主の経済的自由・ハッピーリタイアメントを実現する専門家】中島豊のブログ

「住宅ローン」への影響

2020.2.28


フラット35が融資基準改定

「ダイアモンド不動産研究所」によると、住宅金融支援機構と民間金融機関が連携して実施されている住宅ローン「フラット35」の融資基準において、2020年4月にも「総返済負担率」の算定方法が見直されるそうです。

返済負担率というのは、年収に占める年間返済額の割合のことで、たとえば、年間返済額が120万円(月10万円)で、年収が600万円なら、「120万円÷600万円=0.2」となり、返済負担率は20%で、年間返済額が150万円だとすると、返済負担率は25%となります。

この返済負担率が、フラット35では、審査基準で上限が、年収400万円未満は30%、年収400万円以上は35%と決められています。

年間返済額には、自動車ローンなどの住宅以外の返済負担がある場合には、それも加えて総返済額として計算する必要があります。

しかし、不動産投資を行っている人の場合、投資先不動産から得られる家賃収入を「年収」に加えることができることになっているのに対して、投資用ローンの返済額は「年間返済額」に加算する必要がありません。

たとえば、会社員で年収が600万円の場合、投資用不動産からの年間家賃収入が100万円で、不動産ローンの年間返済額が120万円の場合、年収は「600万円+100万円」で700万円として計算し、「年間返済額」については加算する必要がありません。

しかし、2020年4月の借入申し込み分より、年間返済額に、投資用物件に関するローン返済額「120万円」を加えて返済負担率を計算しなければならなくなります。

他のほとんどの金融機関ではこのような規定はなく、返済額も加味するのは、当然といえば当然ですが、今までのような「優遇」がなくなってしまいます。

ただ、20年4月の改定では、不動産投資用物件が「1棟」の共同住宅であれば従来通り、返済負担額に算入しなくていいことになっており、ワンルームマンションのように、「区分所有」の物件のみが算入対象になります。

これは昨年、本来不動産投資には利用できないフラット35が、区分所有マンション投資に悪用されるケースが発覚したことが影響していると思われます。

したがって、今後は、区分マンション投資における「不動産ローン」が「住宅ローン」へマイナスの影響を及ぼすことを避けるには、返済額を家賃収入以下に抑えた資金計画にする必要があります。

しかし、それは安定的な賃貸経営を運営するためにも、望ましいことと思います。

本来の姿勢に「回帰」

返済額が家賃収入を上回るプランでも、資産形成効果があるのは事実ですが、長期間・安定的に返済していくには、毎月キャッシュフローがプラスになる方が、安心です。

フラット35に限らず、作今の融資厳格化の傾向は、本来の姿勢に「回帰」していると考えらます。

無理せず、安定的な賃貸経営を目指す人には、物件取得の競争相手が減るので、歓迎すべき流れだと思います。

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このブログを書いた人

中島豊

安定性・効率性・再現性の高い不動産投資メソッドで、 月20万円を生み出す老後資産を形成!【40代個人事業主の経済的自由・ハッピーリタイアメントを実現する専門家】中島 豊
1級ファイナンシャル・プランニング技能士(第1F1-0-09-004816号)

大学卒業後14年間、銀行・証券会社で 資産運用コンサルタントとして個人のお客様の資産運用サポートを経験。
その後、資産運用の知識をベースに、不動産会社に転職し、 建築計画立案や保証家賃の設定などを通じて、賃貸経営のノウハウを培う。
2019年、銀行・証券会社・不動産業者で培った 資産運用・賃貸経営のノウハウをベースに、 「安定性・効率性・再現性を両立する不動産投資メソッドで月20万円を生み出し個人事業主のハッピーリタイアメントを実現する  個人事業主専門の資産形成パートナー」として独立。
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