フラット３５が融資基準改定

「ダイアモンド不動産研究所」によると、住宅金融支援機構と民間金融機関が連携して実施されている住宅ローン「フラット３５」の融資基準において、２０２０年４月にも「総返済負担率」の算定方法が見直されるそうです。

返済負担率というのは、年収に占める年間返済額の割合のことで、たとえば、年間返済額が１２０万円（月１０万円）で、年収が６００万円なら、「１２０万円÷６００万円=０．２」となり、返済負担率は２０％で、年間返済額が１５０万円だとすると、返済負担率は２５％となります。

この返済負担率が、フラット３５では、審査基準で上限が、年収４００万円未満は３０％、年収４００万円以上は３５％と決められています。

年間返済額には、自動車ローンなどの住宅以外の返済負担がある場合には、それも加えて総返済額として計算する必要があります。

しかし、不動産投資を行っている人の場合、投資先不動産から得られる家賃収入を「年収」に加えることができることになっているのに対して、投資用ローンの返済額は「年間返済額」に加算する必要がありません。

たとえば、会社員で年収が６００万円の場合、投資用不動産からの年間家賃収入が１００万円で、不動産ローンの年間返済額が１２０万円の場合、年収は「６００万円+１００万円」で７００万円として計算し、「年間返済額」については加算する必要がありません。

しかし、２０２０年４月の借入申し込み分より、年間返済額に、投資用物件に関するローン返済額「１２０万円」を加えて返済負担率を計算しなければならなくなります。

他のほとんどの金融機関ではこのような規定はなく、返済額も加味するのは、当然といえば当然ですが、今までのような「優遇」がなくなってしまいます。

ただ、２０年４月の改定では、不動産投資用物件が「１棟」の共同住宅であれば従来通り、返済負担額に算入しなくていいことになっており、ワンルームマンションのように、「区分所有」の物件のみが算入対象になります。

これは昨年、本来不動産投資には利用できないフラット３５が、区分所有マンション投資に悪用されるケースが発覚したことが影響していると思われます。

したがって、今後は、区分マンション投資における「不動産ローン」が「住宅ローン」へマイナスの影響を及ぼすことを避けるには、返済額を家賃収入以下に抑えた資金計画にする必要があります。

しかし、それは安定的な賃貸経営を運営するためにも、望ましいことと思います。

本来の姿勢に「回帰」

返済額が家賃収入を上回るプランでも、資産形成効果があるのは事実ですが、長期間・安定的に返済していくには、毎月キャッシュフローがプラスになる方が、安心です。

フラット３５に限らず、作今の融資厳格化の傾向は、本来の姿勢に「回帰」していると考えらます。

無理せず、安定的な賃貸経営を目指す人には、物件取得の競争相手が減るので、歓迎すべき流れだと思います。